2010年房地产估价师《制度与政策及相关知识》试题及答案

  （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

  3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用的时间是（ ）年。

  4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。

  5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。

  6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）土管部门备案。

  11．人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。

  12．房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。

  18．住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的特殊的比例提留担保（ ）。

  21．甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。

  23．个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。

  25．在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（ ）。

  30．假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格持续上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。

  34．某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（ ）亿元。

  39．张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。

  （二）多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分）

  8．根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。

  （三）判断题（共40题，每题0.5分。请根据判定结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用 “×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）

  1．房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）

  2．工业生产用地和普通商品房用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）

  4．城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）

  5．拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ）

  6．以出让方式获得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）

  7．房地产开发企业转止房地产开发项目时，还没完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）

  8．城市供水设施用地的界线由城市黄线㎡的健身房，可以不申请办理《施工许可证》。（ ）

  15．二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ ）

  16．王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（ ）

  21．土地增值税的正税范围有通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（ ）

  22．某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。（ ）

  23．住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）

  24．房租超出家庭工资收入规定的比例，职工能提取住房公积金支付房租。（ ）

  25．住房层高的确定是不是合理，不仅影响建筑工程建设价格，也和节约用地有关。（ ）

  28．钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分所组成。（ ）

  29．计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（ ）

  30．房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况做的细部测量。（ ）

  31．对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）

  32．证券公司属于非银行金融机构，主体业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）

  33．在存单证券交易市场上，决定存单转让价格的重要的因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）

  34．债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。（ ）

  35．保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要是根据。（ ）

  37．编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。（ ）

  38．损益表的内容有出售的收益、销售成本、销售税金、销售利润，以及别的业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（ ）

  40．王某承租李某的住房，并办理了房屋出租登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（ ）

  综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）（一）

  某市2009年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以再一次进行选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价2800元/㎡补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50㎡，实际建筑面积为60㎡，其中10㎡建筑面积为刘某3年前搭建的违反相关章程的建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80㎡，其被拆迁房屋的市场行情报价为13.85万元。

  D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住

  甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得《商品房预售许可证》后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80㎡。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83㎡，商品房买卖合同对面积误差未作约定。

  甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司依据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了能够更好的保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为发展需要，将企业具有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。

  11．所有者权益包括实际所收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。《中华人民共和国公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10％列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50％后可不再提取）。甲公司2009年底所有者的权利利益总额=[200+100+（120-70）]万元=350万元。