通过这一招杭州许多小区都能留住一笔“巨款”

  一文曾在杭州各小区业主群引发热烈讨论。杭州中粮方圆府小区因业委会换届选举，面临700多万元物业保修金可能全额退还给开发商的困境。近日，记者从代理这起诉讼案的浙江六联律师事务所潘建明律师处了解到，由于新一届业委会内部人选发生变动，目前跟开发商的物业保修金官司还没有新的进展。

  不过，城北另一小区的物业保修金诉讼案倒是有了初步结果。该小区业主和记者说：“经法院调解，我们社区物业保修金大概能拿回110万元。”

  物业保修金，也就是我们俗称的房屋“质保金”。根据杭州市物业管理条例，开发商须在小区竣工验收前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，在房管部门交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。通常居住小区的物业保修金都在数百万元，高的甚至达到上千万元。根据杭州市房管部门公布的信息，2022年，杭州84个小区交存物业保修金6.82亿元，平均每个小区812万元。

  质保金的存储期限通常为8年，8年期满后，如果无异议，这笔资金会退还给开发商。

  位于城北的这个小区建成于2014年，到2022年小区交付满8年，物业保修金存储期限届满，面临退还。该小区业主和记者说，小区交付前，就曾因幕墙工程质量等问题遭到业主投诉，在政府有关部门的协调会上，开发商承认监管不力和施工存在瑕疵。小区交付后，地下室、电梯井、各楼栋自行车坡道地坪和墙面等都陆续出现一些明显的异常问题，各单元与整体的结构部位的漏水问题也一直困惑业主。

  小区业主认为，由于前期外墙干挂漏水问题造成户内装饰吊顶、墙体粉刷层脱落及墙面、装饰吊顶发霉、破损。业委会也曾多次发函要求开发商及时修缮，完全解决漏水问题。但开发商一直以漏水原因系业主二次装修导致，不属于保修范围，予以拒绝维修。

  2022年8月，小区业委会在杭州市物业保修金管理中心公示到期退还文件期间，提出了书面异议，并列明小区需要维修的清单。因双方未在6个月内解决争议，按照流程，今年2月，小区业委会向拱墅区人民法院提起诉讼。11月底，在法院调解下，双方达成初步意向：开发商同意向小区支付110万元人民币，同时自今年11月21日起开发企业不再负责小区幕墙及渗漏水的维保、维修事项。

  目前，该小区正在召开业主大会临时会议，表决议题就是：是否同意物业保修金调解方案。据悉投票表决时间截止到12月24日。如果投票表决后通过，则同意该调解方案，由法院出具调解书进行了结。如果方案未通过，则将由法院进行判决最终结果。“到时候如何判决，最终金额是多少，就看法院决定了。”小区业委会成员告诉记者。

  这几年，杭州小区业委会的维权意识越来越强，不少业委会都关注到了自家小区这笔数目不小的物业保修金。

  就在12月5日，杭州碧桂园小区第三届业主委员会在其微信公众号上发布《碧桂园房产公司保修金到账公告》：已经收到开发商支付的135万元保修金，该资金将作为社区物业专项维修基金。

  据了解，碧桂园小区也是于2014年交付，交付前杭州碧桂园房地产开发有限公司缴纳了约950万元的物业保修金，该保修金原定于今年2月届满退还。在8年届满期到达之前，小区业委会在社区的协助下，多次与开发商进行协商维修事宜，同时委托律师向杭州钱塘区法院提起诉讼。最终在法院协调下，双方达成一致：开发商团队维修好公共区域质量上的问题，并支付135万元作为后期维修资金。

  位于丁桥的昆仑天籁小区，也是通过诉讼途径，留住了自家小区的一笔物业维修金。据了解，该小区在8年期满时，保修金本金加利息结余约563万元，在与开发商沟通谈判和诉讼阶段，经过多次协商和谈判，最终开发商承诺一次性留存约310万元，用以一揽子解决遗留问题。该金额占社区物业保修金本金和利息总额的55%。

  今年10月，昆仑天籁园小区业主大会就“是否同意小区开发商的住宅物业保修金留存方案事项”进行表决。此次表决共有969张有效票，其中524张同意，106张反对，70张弃权，235张随多数，34张空白项，最终同意票统计759张，该事项通过。

  另外，也有小区在6个月协商期内就把问题解决了。例如萧山区的景海湾小区，在8年存储期限届满，物业保修金管理中心公示要求的公示期内，小区业委会向房管中心提出异议。经过业委会跟开发商的多次协商，最终达成协议，由开发商承担170万元费用用于小区整改修缮以及提升（工程范围不限于保修金涵盖内容），保修金正常退回。

  去年3月1日起，杭州正式施行新版物业管理条例。相比老版物业管理条例，在物业保修金拟退还环节出现了一些新变化。

  以前，社区物业保修金存储期限届满前，房管部门将拟退还物业保修金事宜公示后，如果业主、业委会等有异议的，只要业委会不同意、不盖章，开发商就无法拿回这笔物业保修金。

  但新版《杭州市新版物业管理条例》实施后，根据第六十八条规定，物业保修金拟退还公示期间，业主、业委会、物业等提出异议的，开发商与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提出诉讼或者申请仲裁的，物业保修金将退还给开发商。

  代理城北该社区物业保修金诉讼案的浙杭律师事务所律师孙伟伟说，对于业委会来说，新版物业管理条例实施后，物业保修金诉讼中涉及的鉴别判定程序复杂，费用也较高；另外，多数小区业委会也是等到保修金存储期限届满后才会关注这件事，这时候往往小区在保的房屋的品质问题所剩不多，业委会准备相关证据的时间也较短。

  因此，新版物业管理条例实施后，对于物业保修金，业委会需要提前做准备，把小区存在的质量上的问题都整理好，做好图文证据的保存，把这些证据发给开发商，督促开发商尽早维修。这样的话，在物业保修金拟退还公告公示期间，业委会向管理部门提出异议和证据后，可以暂时截留这笔物业保修金；如果开发商仍置之不理，业委会还需要在6个月内起诉开发商或申请仲裁等。